相続税や路線価の計算方法を解説!土地の評価額を算出しよう

相続税 計算方法

「路線価図を調べてみても、どのように使うのかわからない。。」なんて、お悩みではありませんか?

路線価図は一見すると複雑に見えますが、内容が理解できたら簡単に土地の大まかな評価額を計算できます。

今回ご紹介するのは、路線価図の見方や土地の評価額の計算方法です。

路線価図を使いこなして、自分の相続する土地の評価額がどれくらいになるのか計算してみましょう。

1.相続税の路線価とは

相続税 計算方法

相続税の路線価とは、土地を評価する際に利用する土地1平方メートルあたりの価格です。

路線価は、土地の評価額を出すときに使います。

相続税を計算するには、土地を含めた相続する財産の総額を算出しなければなりません。

注意するべき点は、財産総額を出すときに使う土地の価格は、購入したときの値段とは異なるということです。

土地を相続するなら、そのときの評価額を算出する必要があります。

その際に、評価額を算出する方法の1つとしてあるのが、路線価を使った計算方式です。

路線価方式ではどのように土地の評価額を算出し、相続税を計算するのか見ていきましょう。

2.相続税の計算で路線価方式を使う方法

相続税金 計算

路線価方式とは、道路に面する土地1平方メートルあたりの価格から、土地の評価額を計算する方法です。

市街地など路線価が決められている土地は、路線価方式で評価します。

まずは、路線価図の見方から確認していきましょう。

2−1.路線価図の見方を確認!

(引用:平成29年分 財産評価基準書 27008 – 路線価図|国税庁

まずは、相続する土地が路線価図のどこにあるのかを探してみましょう。

今回は、例として、東京スカイツリー(東京都墨田区押上1丁目1−2)の周辺の路線価図を載せています。

評価額を知りたい土地が見つかったら、その土地がどの道路に面しているのかを確認してください。

路線価図を見てみると、土地が面している道路上に「450C」「380D」などの表記があるはずです。

この数字の部分は、1平方メートルあたりの路線価で単位は1,000円となっています。

例えば450Cなら、1平方メートルあたりの単価が45万円ということです。

土地の評価額は、固定資産税の納税通知書で確認した土地の面積と、路線価に書かれていた金額をかければ、計算可能です。

路線価の金額 × 土地の面積 = 土地の評価額

また、路線価図の後半部分のアルファベットは借地権割合です。借地権割合については、のちほどご説明します。

2−2.路線価方式での土地の評価額の計算方法

路線価は1平方メートルあたりの価格なので、これに土地の面積をかけることで評価額の計算が可能です。

土地の面積は、毎年4月から5月頃に送られる固定資産税の納税通知書に記載されています。

もしも納税通知書が見つからないときは、市町村の固定資産税台帳を閲覧すれば問題ありません。

固定資産税台帳を閲覧するためには、土地の所有者や代理人が申請します。

申請の際には、公簿閲覧申請書や印鑑、本人確認資料などが必要です。

固定資産税台帳を閲覧するために自分のケースで何が必要なのかについては、事前に市町村に問い合わせてください。

また、路線価は毎年変わるので、国税庁のホームページで最新のものを確認するようにしましょう。(参考:路線価 – 国税庁

2−3.路線価方式での土地の評価額の計算例

路線価図からどのように土地の評価額を計算するのか、実際にやってみましょう。

計算式は、「路線価 × 土地の面積 (㎡)」です。

なので、自分の土地の評価額を計算するために、路線価の図の数字と土地の面積が必要になります。

まずは、土地の面積を固定資産税の納税通知書か固定資産税台帳で確認してください。

今回は、450Cの土地と、380Dの土地を相続すると想定して計算します。

相続する450Cの土地の面積が100㎡だったというときには、以下のように計算できます。

45万円 × 100㎡  = 4,500万円

相続する380Dの土地の面積が50㎡だったというときには、以下のように計算できます。

38万円 × 50㎡  = 1,900万円

このように、土地の面積と路線価がわかれば土地の評価額を計算できます。

自分のケースで、相続する土地の評価額がどれくらいになるのか試してみましょう。

2−3.借地権割合とは

路線価図を見たときに出てきた、借地権割合についても確認しておきましょう。

借地権割合は、相続財産に借地があるときに、借地の評価額を算出する場合に必要になります。

例えば、相続する土地が借りているものであるときは、借地権があるということになるのです。

路線価の後半部分のアルファベットで借地権割合を判断します。

借地権割合は、A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%です。

例えば450Cなら、借地権割合が70%となります。

借地の評価額を出す際には、借地権割合を考慮しなければなりません。

したがって、相続する土地が借りているものなら、路線価を使って求めた評価額に借地権割合をかけることとなります。

例えば、先ほどの450Cの路線価で100㎡の土地の場合を考えてみましょう。

Cは70%なので、以下のように計算できます。

45万円 × 100㎡  × 70% = 3,150万円

この3,150万円が、借地の場合の評価額です。

貸家が建っている土地の場合

貸家が建っている土地の場合は、単なる借地の場合とは計算が異なります。

相続する土地に貸家が建っているなら、以下のような計算式で評価額の算出が可能です。

路線価 × 面積 ×{1 - 借地権割合 × 借家権割合(30%)}= 貸家が建っている土地の評価額

このとき、借地権割合は路線価のアルファベットで判断します。借家権割合は、全国一律30%です。

450Cの路線価で100㎡の土地に、貸家が建っているときの評価額を計算してみると、以下のようになります。

45万円 × 100㎡ ×{1 - 70% × 30%}= 2,488万5,000円
もしも貸家が建っている土地を相続するなら、借家権割合の計算も必要となるので注意しましょう。

3.最新の相続税の路線価の調べ方

PMI 制度

路線価は毎年7月ごろに変更されるので、最新のものを国税庁のホームページから調べる必要があります。

相続税を計算する際に使用するのは、相続が起きた年度の路線価です。

例えば、平成30年11月1日に相続が起きたなら、平成30年度の路線価を使用します。

このとき、平成30年5月1日に相続が起きたなら、まだ平成30年度の路線価は発表されていないはずです。

そのような場合は、相続が発生した年度の路線価が発表される7月まで相続税の申告を行えません。

1年前の路線価で相続税を計算しないように気をつけましょう。

3−1.調べても路線価が見つからない場合

「路線価図を調べてみたら、自分の土地がなかった。。」という人もいると思います。

路線価が決められていない土地は、路線価方式ではなく、倍率方式で評価します。

倍率方式とは、固定資産税評価額に国税局長が決めた一定の評価倍率をかけて評価額を計算する方法です。

固定資産税評価額 × 評価倍率 = 土地の評価額

固定資産税評価額は、市町村から送られてくる固定資産税納税通知書や、市町村の固定資産課税台帳で確認することが可能です。

固定資産税評価額は3年に1度改定されるので、相続税を計算する際には最新のものを確認するようにしましょう。

評価倍率は、国税庁のホームページで調べることができます。(参考:路線価図・評価倍率表 – 国税庁

3−2.路線価が2つあるときの評価方法

路線価が2つある土地を評価するときは、原則として高い方の路線価を使って計算します。

評価額を計算したい土地が2つ以上の道路に面している場合、路線価が2つ存在しているはずなので確認してみてください。

4.相続税の計算で路線価を使う際の注意点

みなし相続財産についての注意点・高く売れる会社の条件

相続税の計算で路線価を使う際には、以下のような注意すべき点があります。

注意点1.計算する際には路線価から補正がある
注意点2.土地の上に建物があれば別に計算をする
注意点3.路線価評価額が取引相場より安いとは限らない

それぞれの注意点について、順番に確認していきましょう。

注意点1.計算する際には路線価から補正される

路線価と土地の面積を使って算出した評価額は、必ずしも正確なものではありません。

なぜなら、路線価を使って計算した評価額から、周囲の環境など土地の状態によって補正されるためです。

例えば、奥行きが長すぎたり短すぎたりして、使いにくい土地は評価額が下がります。

補正される要素はたくさんあり、専門家でなければ正確な評価額を出すことはできません。

「補正をうまく活用して土地の評価額を下げたい」という人は、税理士に相談するのが良いでしょう。

注意点2.土地の上の建物も評価額を計算しなければならない

土地の上に建物があるなら、建物は別に評価額を計算する必要があります。

土地の評価額だけを出せば良いというわけにはいかないので、気をつけてください。

建物の評価額は、固定資産税評価額と同じです。

土地の固定資産税評価額を確認するのと同じ方法で、建物の固定資産税評価額も確認できます。

固定資産税納税通知書や、市町村の固定資産課税台帳で、相続する建物の最新の固定資産税評価額を確認しましょう。

注意点3.路線価評価額が取引相場より安いとは限らない

土地によっては、相続税を計算する路線価評価額よりも取引相場の方が高くなってしまうので注意しなければなりません。

相続税を計算する際には、路線価評価額を使います。

路線価評価額は、実際に土地の売買が成立したときの実勢価格よりも低いことがほとんどです。

目安としては、取引相場である実勢価格の8割くらいの価格が、路線価評価額だと考えられています。

したがって、現金で相続をするよりも、土地を購入して、土地として相続したほうが相続税対策になる場合があるのです。

しかし、必ずしもそうではないので注意してください。

例えば、2,000万円の現金を持っていたときのことを考えてみましょう。

「路線価評価額は8割の1,600万円くらいだろう」と思って、2,000万円が取引相場の土地を購入して節税しようと思ったとします。

そのとき、実際の路線価評価額を計算してみると、2,100万円になってしまうことがあるのです。

土地を購入して節税をしようと考えているなら、事前に税理士に相談したほうが良いでしょう。

5.相続税について税理士に相談しよう

事業再生コンサルタント とは・相続×FPの仕事とは? 相続税 相談

土地の正確な評価や相続税の計算は複雑なので、税理士に相談するべきです。

相続税に強い税理士に相談すれば、土地の評価を正確に行って相続税を節税できることはよくあります。

税理士に特例を活用してもらえば、土地の評価額を下げられる可能性は高いです。

他にも、必要に応じて不動産鑑定士など他の専門家を紹介してもらうこともできます。

複雑な形の土地を評価するときには、不動産鑑定士に土地を評価してもらったほうが評価額が低くなる可能性も高いです。

しかし、もしも相続税について詳しくない税理士に頼んでしまうと、そのような節税について提案してもらえないかもしれません。

そうなると、相続税が高額になってしまいます。

土地の相続税について相談する際には、相続税に強い税理士に相談するようにしましょう。

相続税に強い税理士を選ぶポイントは、相続案件に関わった経験が豊富で幅広い知識がある人を選ぶことです。

また、相談に行ったときに話しやすいと感じる人にした方が、何でも質問できるので安心して任せられます。

ほとんどの税理士は、最初の相談は無料で行っているので、まずは無料相談に行ってみましょう。

5−1.土地の評価額の計算なら不動産鑑定士にも頼れる

不動産鑑定士とは、土地の適正な評価額を判断することができる専門家です。

土地はそれぞれ個性があるため、単純な計算式だけでは正しく評価することができません。

相続する土地を現地に見に行って調査を行うことで、評価額を下げることができる場合もあります。

税理士の中には、不動産鑑定士と連携して相続の案件を担当している人も多いです。

税理士に相談に行くときには、不動産鑑定士の紹介も行ってもらえるのか確認すれば、節税できる可能性が高まります。

6.【補足】路線価方式以外での土地の価格

買収

土地の価格は、今回ご紹介した路線価方式で算出した『相続税評価額』以外にも存在しています。

土地の価格は、以下のようなものです。

① 相続税評価額
② 固定資産税評価額
③ 実勢価格
④ 地価公示価格

相続税を計算するために用いるのは、『相続税評価額』や『固定資産税評価額』です。

それぞれの価格について、順番に確認しておきましょう。

① 相続税評価額

相続税評価額とは、相続税額を計算する際の土台となる価格です。

相続税額を計算したいというときには、相続税評価額を用います。

相続税評価額は、今回ご紹介した路線価方式や倍率方式での計算によって確認することが可能です。

相続税評価額は、取引相場である『③ 実勢価格』の8割程度の金額だと考えられています。

② 固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の計算をするときに用いる価格です。

固定資産税以外にも、不動産取得税や登録免許税などの税金の基準になっています。

また、建物を評価する際は、固定資産税評価額がそのまま建物の評価額です。

固定資産税評価額は、国が決めた固定資産評価基準というガイドラインに基いて、それぞれの市町村が算出します。

土地なら、取引相場である『③ 実勢価格』のだいたい7割ほどが固定資産税評価額です。

固定資産税評価額を確認するには、毎年送られてくる固定資産税課税明細書や、固定資産税路線価を見ることが必要となります。

固定資産税評価額は3年ごとに見直されるので、利用する際には最新のものを確認しなければなりません。

③ 実勢価格

実勢価格とは、実際に土地の売買が成立したときの価格です。

売買するときの価格は、買い手や売り手の感情によっても左右されます。

例えば、「早く売りたいから相場より安くても売ろう」「どうしても欲しいから少し高くても買おう」という気持ちによるということです。

実勢価格は取引事例から算出する価格なので、土地の実際の状態を反映しやすくなっています。

しかし、類似している土地がなければ、正確な価格を算出することができません。

一般的には路線価よりも実勢価格の方が高いことがほとんどです。

ただし、土地の値下がりが激しい地域などでは路線価が高いという場合もあります。

④ 地価公示価格

地価公示価格とは、国土交通省土地鑑定委員会によって3月に公示される、毎年1月1日における正常な価格のことです。

地価公示価格は、もともとは公共の事業用地の価格を算出する際の基準とするために決められていました。

しかし、市場の取引価格でも、地価公示価格は参考にされています。

なぜなら、地価公示価格は国の想定しているその土地を売買する際の適正価格であり、信頼性が高いためです。

しかし、定められた地点の価格でしかないので、その近くの土地なら地価公示価格から修正しなければなりません。

取引相場である『③ 実勢価格』の9割ほどの価格が地価公示価格だと考えられています。

まとめ

土地の相続が発生するなら、土地の評価額を計算する必要があります。

土地の評価額を計算する方法の1つが、路線価を利用するやり方です。

路線価の見方や使い方を知って、評価額がどれくらいになるのかを計算してみましょう。

具体的な評価額の計算は複雑なので、専門家に任せたほうが良いです。

相続税に強い専門家に任せれば、評価額を低くして相続税額を節税してもらうこともできます。