不動産の相続税で初心者でも知っておくべき知識を全て解説!

遺産分割 不動産 相続税

相続のほとんどを占めるといっても過言ではないのが、不動産。
だからこそ、いろんな節税のための不動産投資商品やサービスを提供するコンサルタント、営業、税理士など様々な人がよってくるところです。
そして、多くの人は、十分な知識がなく、それらの自称専門家に騙されていくのです。

今回は、不動産の相続税で初心者でも知っておくべき知識を全てを解説していきたいと思います。
しっかりとした知識があれば、そんなに騙されるものではありません。

どれくらいの資産で相続税が発生するの?

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まずは、基本的な相続税の知識から始めたいと思います。
そもそも相続税というのは、死亡した被相続人から財産を相続する相続人に課される税金で、

  • 現金
  • 預貯金
  • 有価証券
  • 土地、家屋
  • 貸付金
  • 宝石
  • 特許権などの知的財産
  • 生命保険契約の死亡保険金
  • 被相続人から死亡する3年以内に贈与された資産
  • 相続税精算課税の適用を受ける贈与財産

などが対象になります。
なので、不動産はばっちり相続税の対象になっていますね。

反対に、相続税が掛からない財産というのは、

  • 骨董的価値のない日常の礼拝をしている墓地や墓石など
  • 生命保険金のうち、500万円×法定相続人の数
  • 退職手当金などのうち、500万円×法定相続人の数

などです。
不動産でも、お墓の相続は税金が掛からないということになります。

相続税というのは、

相続税の対象となる財産の合計額ー債務ー基礎控除額

に税率をかけて計算します。
相続税の対象となる財産の合計額や債務というのは呼んで字のごとくなので簡単に理解できるかと思いますが、相続税の基礎控除額というのは、

3,000万円+600万円×法定相続人の数

で計算される額となります。
つまり、

  • 相続人が2人→4,200万円
  • 相続人が3人→4,800万円
  • 相続人が4人→5,400万円

という感じで、相続人の数が多いほど、基礎控除の額は大きくなるというわけです。
これらの基礎控除額が多く、相続財産がその範囲内であれば、相続税は掛からないことになります。

また、相続税の税率は、超過累進課税になっており、財産額がお菊なるほど高い税率を適用されます。
要するに、金持ちであればあるほど、えげつない相続税になっていくことで、世代を通じて格差が広がるのを防止しようとしているわけです。
具体的な税率は、法定相続分に応じる取得金額ごとに、

  • 1,000万円以下:10%
  • 3,000万円以下:15%
  • 5,000万円以下:20%
  • 1億円以下:30%
  • 2億円以下:40%
  • 3億円以下:45%
  • 6億円以下:50%
  • 6億円超:55%

という感じで決まっています。
最高税率55%になると、半分以上が国に税金として持って行かれることになるんです。
平成27年にこの最高税率は引き上げられるなどの改正があり、今後も格差拡大が問題になると、さらに引き上げられるかもしれません。
なお、相続税の算出は、相続人1人ひとりでみるのではなく、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた残りの額を、民法で定める相続分で按分した額に税率をかけるので、注意してください。

これら相続税を、不動産との関係で考えてみると、一番よく問題になるのは、不動産だけを相続するようになってしまったケースです。
基本的に相続税は、現金で、しかも一括払いが原則です。
不動産しか相続していないと、現金なんてないですよね。
そうすると、最悪のケースとして、せっかく代々守り受け継いできた土地や建物を売って、相続税を納税するということになります。

そんなの絶対に嫌ですよね。
なので、不動産を持っている方は、相続税対策を絶対に考えて置かなければなりません。
いつひとが死ぬかなんて、だれにもわかりません。
死んだ瞬間に、相続が発生します。
死んでしまったら、待ったはきかないのです。
なので、相続税がどれくらいかかりそうなのかや、相続税をいざ払わないといけなくなったときの対策をどうするかなどを、事前に考えておくことは、非常に大切なことになるとおわかり頂けると思います。

相続の際に不動産の評価額はどう決まる?

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では、次に、相続の際に不動産はどう評価されるのかを解説していきたいと思います。
現金と違い、不動産は時価でそのときによって価値が変わります。
それを、相続税の課税対象として評価する際に、どう扱われるのかを見ていきたいと思います。

土地の評価方法

まずは、土地の評価方法から見ていきましょう。
土地は、原則として路線価方式と倍率方式の2つの方式で評価されます。

路線価方式というのは、よくニュースなどで名前は聞いたことがあるのではないでしょうか。
毎年発表される路線=道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格のことです。
路線価が定められている土地については、この路線価方式で評価されます。

一方、路線価が定められていない地域では、倍率方式と呼ばれる評価方法が定められています。
かならずしも、道路に面している土地だけが相続されるわけではありませんよね。
この倍率方式というのは、どういう評価方法かというと、固定資産税評価額に一定の倍率かけて計算します。

家屋の評価方法

次に、家屋の評価方法はどうなっているのでしょうか。
家屋の場合は、原則として、固定資産評価額と同額になります。
ただ、賃貸用の不動産の場合は別で、このあと解説していきますが、相続税評価額を大きく減らし、節税をすることができます。

不動産を賃貸に出すと節税が可能!

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建物の相続税評価額は、原則として、固定資産税評価額と同額になる旨を、解説してきました。
ところが、同じ建物でも、賃貸に出していると、相続税の評価方法が変わります。
賃貸といっても、

  • 普通に賃貸に出している貸家のケース
  • 土地の上の家屋を賃貸に出している貸家付き地のケース

という2つのケースがあるので、それぞれ別々に解説していきたいと思います。

貸家のケース

まずは、普通に賃貸に出している貸家のケースです。
このケースでは、

家屋の評価(=固定資産税評価額)×(1ー借家権割合×賃貸割合)

というように、評価されます。
つまり、賃貸に出している場合は、貸家権割合と賃貸割合によって相続税評価額がさがるということになります。
相続税評価額が下がるというのは、節税ができるということです。

ここでいう貸家権割合というのは、貸家権を有している場合の財産割合のことです。
平成29年では、全国一律で30%と定められております。

貸家付き地のケース

家屋を賃貸に出している場合、通常は土地も一緒ですよね。
家屋だけ持っていて、土地だけ別の人ということはあまりありません。
そうすると、家屋を賃貸に出したことで、その敷地である土地の評価も下がることになります。

具体的には、

土地の評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

という式で、相続税評価額が決まります。
さらに、他の土地で小規模宅地の特例を適用していない場合、賃貸建物の敷地としている土地は、200㎡まで50%減額の適用を受けられることもあります。

そうすると、相続税評価額がかなり圧縮されますよね。
一般的には、時価に対して、

  • 自用:土地8割程度、建物5〜6割程度
  • 賃貸:土地6〜7割程度、建物3〜4割程度

といわれています。
賃貸の方が圧倒的に相続税が掛からないことになります。
これが、大東建託のような会社が、土地を持っている不動産オーナーにアパートを立てさせまくった仕組みなのです。
更地を持っておくくらいなら、多少赤字のキャッシュフローでも、アパートを立ててしまった方が、相続税が安くなって、結果的に手元にキャッシュが残ることがあるわけです。

空室は評価減に制限あるので注意!

ただ、賃貸にすれば、なんでもかんでもいいのかというと、注意点もあります。
それは、空室です。
「空室=賃貸をしていない」という場合には、賃貸に出していることを前提に評価減させた減額ルールは使えなくなります。

もう一度、賃貸に出している案件の評価額の計算式を見てみると、

  • 家屋の評価(=固定資産税評価額)×(1ー借家権割合×賃貸割合)
  • 土地の評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

となっていました。
ここに、賃貸割合という割合が入っていますよね。
これが、建物全体のうち、どれくらい賃貸に出しているかという割合を意味します。
つまり、空室が多ければ、この割合が大きくなるわけで、そうすると、相続税評価額の評価減は少なくなるという仕組みです。

この話をしていたとき、ある人から、

「たまたま空室になった次の人に被相続人がなくなったら、どうなるの?」

という質問をいただきました。
そんな偶然の事象で、相続税評価額が数百万とか変わってくるような制度設計がされているのかと。
たしかに、感覚的にもそれは少しおかしいですよね。
実は、この空室の定義は、一時的な空室については、相続時に賃貸されていたものとみなされます。
空室が出ても、すぐに入居者を決めようと努力しているうちは、空室として扱わないという運用をしているのです。

という話をしていたら、さらに重ねて質問が飛んできました。
今度は、

「たまたま建替え中だったらどうなるの?」

というものです。
この場合は、残念ながら、賃貸されていないと判断されることがほとんどです。
例外としては、急建物の賃借人が引き続いて新建物に入居することになっているときです。
立ち退き料の支払いがないことや、新建物について権利金の授受が完了していることが銃剣です。

不動産を相続した際に関係する税金一覧

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ここまで不動産と相続税について、解決してきました。
不動産を相続した際に関係してくる税金は、相続税だけではありません。
相続した不動産を維持するのにも、税金がかかっていきます。
もう一度、

  • 相続するときの税金
  • 相続したあとに不動産にかかる税金

を、一覧で解説していきたいと思います。
これまで不動産を特に自身では保有しておらず、不動産を相続して初めて保有することになった方は参考にしてみてください。

ここでご紹介する税金は、

  • 相続税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税(相続人以外が相続したケースのみ)
  • 固定資産税
  • 所得税

です。
相続税と登録免許税は上記で説明してきたので、それ以外をひとつずつみていきたいと思います。

不動産取得税(相続人以外が相続したケースのみ)

まずは、不動産取得税です。
通常は、不動産を取得すると、不動産取得税という税金が課されます。
ただ、不動産を取得した人が相続人だと、この不動産取得税は掛かかりません。
相続人以外の方が、遺言などに基づいて不動産を相続した場合、この不動産取得税がかかります。
不動産取得税は、固定資産税評価額の3%となっています。

固定資産税

また、不動産は、取得した際に課税されるのと同時に、保有しているだけでも毎年税金がかかります。
その不動産を保有していることで課される税金が、固定資産税です。
この固定資産税は、基本的には、固定資産税評価額に、標準税率の1.4%をかけた額となります。

不動産を相続したのはいいですが、あまりに固定資産税評価額の高い不動産だと、毎年の負担が大きくなります。
簡単に売れるような不動産ならいいですが、先祖代々持っている不動産でなかなか売れなかったりすると、相続したあと、相続税だけでなく、その後も負担が増えることになります。

所得税

不動産を相続した際、相続税がかかりますが、その後不動産を持っていたり、活用していくことで利益が出ると、当然に所得税がかかります。
不動産を相続で取得した場合で主なケースでは、

  • 相続した不動産を売却
  • 相続した不動産を賃貸

などのとき、それぞれ所得税がかかることになります。

相続した不動産を売却

不動産を相続した後、そのまま不動産を持ち続けると固定資産税がかかるので、売却する方もいらっしゃいます。
また、相続税は現金一括払いなので、仕方なく不動産を手放して、納税する方も多いですよね。

ところが、そんな不動産の売却の際、売却した代金は譲渡所得となり、所得税が課されます。
不動産から得た譲渡所得の所得税は、その不動産を保有していた機会によって税率がことなりますが、5年以上所有していた不動産であれば、

  • 所得税:15.315%
  • 住民税:5%

の2つの税金が課され、原則通りで税率を軽減させる特例とかが適用されない場合は、合計20.315%にもなります。
結構大きいですよね。
相続税を課されて、その相続税を払うために不動産を売ると、さらに所得税がかかるということになります。

相続した不動産を賃貸

次に、相続した不動産を売却しなくても、その不動産を賃貸に出して収益を出しても、所得税がかかります。
これは、通常の賃貸経営されている方と同じなので、わかりやすいですね。
このケースでは、プラスで収支がでているからこその課税なので、不動産を相続した人が特段問題になることは少ないかと思います。
不動産から出た利益を、淡々と確定申告して、納税しましょう。

不動産ローンや融資・借入金と相続税の関係は?

不動産 融資

もともと資産家で純粋に相続税対策として不動産を持っている方は関係ないかもしれませんが、不動産投資している方に多いのが不動産ローン、融資・借入金で不動産を買っているケースです。
そのケースでは、不動産ローンや融資・借入金は相続税評価額に影響を与えるのでしょうか。

答えは、Noです。
あくまで相続税評価額が下がるのは、「賃貸をしている」からです。
融資を受けていようが、関係ないんです。

不動産の生前贈与による節税方法

不動産の相続税対策としてよく使われる手法に、生前贈与というものがあります。
通常、金銭をあげると、贈与税という税金がかかります。
生前贈与の際にかかる贈与税には、

  • 暦年課税
  • 相続時精算課税

の2種類があります。
順番に解説していきたいとおおいます。

暦年課税

まず、暦年課税というのは、

1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の合計額ー基礎控除110万円

の計算で残る額に、贈与税がかかるというものです。
つまり、よく1年間に110万円までなら贈与税が掛からないというのは、この基礎控除の額のことです。
ちまちました相続税対策ではありますが、毎年110万円ずつこどもに贈与していくことで、相続税を減らすことができます。

単に110万円×相続までの年数分の相続税分が減るという考え方だけではなく、将来見込まれる相続税の税率を下げることができる可能性があります。
つまり、

見込まれる相続税の税率>贈与税の税率

になるときには、生前贈与をしていくことで、節税になるという側面もあります。
なので、たとえ110万円を超えても、毎年贈与をしていく方がいいケースもあるということになります。

ただ、注意点としては、相続が起きる3年以内の生前贈与は、相続税の課税対象になります。
被相続人が死にそうだからといって、慌てて生前贈与をたくさんしても、結果的に相続税と同じことになります。
その観点でも、相続は準備を長い期間に渡ってできると有利になりますね。

相続税精算課税

次に、相続税精算課税というものがあります。
これは、相続財産を生前に渡しておくというような制度で、原則として60歳以上の父母や祖父母などから、20歳以上の子どもや孫に財産を贈与する際に選択できる制度です。
この相続税精算課税では、

贈与を受けた財産の合計額ー2,500万円の特別控除

の額に、20%の贈与税がかかります。

不動産の相続でいうと、賃貸物件を贈与するときに、この制度は有効です。
早期に賃貸物件を子どもや孫に渡すことでで、その賃貸収入は子どもや孫のものとなります。
そうすると、親や祖父母の相続税課税対象になる資産を少なくすることができますよね。

注意点としては、土地と建物のどちらも同時に贈与してしまうと、2,500万円の特別控除の枠を超えてしまいかねないことになります。
特に、東京都内のような好立地の場所で賃貸不動産を運営している方は、要注意ですね。
そのような場合には、建物だけを贈与して、その建物の賃料収入を子どもや孫に移すようにしましょう。

賃貸の小規模宅地の特例による減額

賃貸用不動産の敷地部分については、賃貸用の小規模宅地の特例による減額対象となる可能性もあります。
可能性もあるというのは、賃貸用の小規模宅地の特例による減額対象の適用要件があり、

  • 相続開始時に、被相続人の賃貸用として利用していた場合
  • 被相続人と生計を一にしていた親族の賃貸用として利用していた場合

という条件を満たさなければなりません。
この賃貸用の小規模宅地の特例による減額対象となれば、200㎡まで 50%減額をされます。

まとめ

今回は、不動産の相続税で初心者でも知っておくべき知識を解説してきました。
相続財産のほとんどを占めることが多い不動産だからこそ、しっかり相続税と不動産の知識を付け、できることなら対策を打っておくことが大切です。
専門家の知識や知見もかりつつ、スムーズに次の世代に資産が引き継げるといいですね。