不動産の相続登記で初心者でも知っておくべき知識を全て解説!

不動産 相続登記

不動産を相続すると、絶対に必要になるのが、相続登記です。
でも、この相続登記って普段いきてる中で登記をそんなにすることがないので、よくわからない人がほとんどです。
しかも、専門家に頼むと、めちゃくちゃお金が取られますしね。

そこで、今回は、不動産の相続登記で初心者でも知っておくべき知識を全て解説していきたいと思います。
相続登記については、ほとんどの方は、司法書士を使うようですが、自分だけでもできます。

不動産の相続登記って?

不動産 相続登記 とは

まず、そもそも不動産の相続登記というものがなんなのかについて、解説するところから始めたいと思います。
普段から不動産投資している人以外で、そんなそんな不動産登記と関わることがないですよね。
なので、相続の際に登記が必要ということすらもしらない方も多くいらっしゃいます。

不動産の相続登記というのは、相続が起きたときの不動産の登記名義の変更手続きのことをいいます。
つまり、不動産というのは、

「この不動産は○○さんのもの」

というのを公示することで、その所有権がだれにでもわかるようになっているのですが、遺産相続があると所有権が被相続人から相続人に移りますよね。
そこで、新しい所有者である相続人の名義に、変更する必要があります。
これを、所有権移転登記といいまして、特に相続を起点として行われる所有権移転登記を相続登記と呼んでいます。

登記は、不動産特有の所有権の公示方法です。
なので、相続する遺産に、土地や建物などの不動産が含まれていない場合は、この相続登記はする必要がありません。

相続が発生したときの相続登記の流れ

相続が実際に発生したときの相続登記の流れは、

  1. 被相続人死亡→相続発生
  2. 相続が起きる財産の一覧を把握する
  3. 相続人でどう遺産を分けるかの遺産分割協議
  4. 遺産分割協議書の作成
  5. 不動産の名義変更(=相続登記)

となります。
基本的には、他の相続財産と同じですが、不動産を相続するときだけは、相続登記という所有者情報の登録を届け出る作業が追加で発生するというイメージを持っておくといいかと思います。

相続登記にかぎらず、一般的に不動産登記は、法務局という役所にいきます。
住民票などを取得する市役所とは違い、法務省の管轄になります。

不動産の相続登記の3つのケース

不動産 相続登記 ケース

上記の流れでは、遺産分割協議を前提とした、一般的な流れをご説明しましたが、相続登記には3種類のケースがあります。

  • 遺産分割協議による登記
  • 遺言による登記
  • 共有による登記

ですね。
それぞれ見ていきたいと思います。

遺産分割協議による登記

まずは、上記で流れを説明した遺産分割協議による登記です。
このケースでは、亡くなった被相続人が遺言を残していないときには、民法で定められた法定相続人が法定相続分に従って相続をすることになります。
その際、全財産をどう法定相続分に割るか協議し、だれがどの財産を相続するのかを協議する話し合いが、資産分割協議というものです。
その結果、不動産を相続することが決まった相続人が、不動産の相続登記を行います。

遺産分割協議によってい不動産を分割する方法については、「遺産相続で不動産を分割する方法の全て!家や土地を相続したらこうやって分ける!」にまとめておりますので、ご参照ください。

遺言による登記

次に、遺言状があったケースです。
遺言がある場合は、民法で定める法定相続人が法定相続分通りに相続するのではなく、遺言の内容が優先されます。
もちろん、遺言によって、法定相続人以外に相続させることも可能です。
その場合、遺言で不動産を相続することになった人が登記を行います。

共有による登記

最後に、あまりこれをやるケースはないですが、遺産分割協議が成立するまでの間、共有の登記をすることができます。
通常は、遺言がなく遺産分割協議に入っていることから、相続される不動産は相続人全員の共有となっており、法定相続分に従った持ち分で共有されています。
その状態の登記を、一旦行うことも可能なのです。

相続において、相続人間で不動産の共有を避けるための分割方法は、「遺産相続で不動産を分割する方法の全て!家や土地を相続したらこうやって分ける!」にまとめましたので、ご参照ください。

不動産の名義変更・相続登記にかかる費用

継業 引き継ぎ方法 不動産 相続登記 

次に、不動産の名義変更・相続登記にはどれくらい費用がかかるのか、気になることろだと思います。
実は、結構この登記にかかる費用が高いんです。

不動産の名義変更・相続登記にかかる費用は、

  • 登録免許税
  • 提出書類の取得費用
  • 司法書士の費用

となります。

登録免許税

登録免許税という税金が、相続登記にかかる主な費用になります。
登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%となります。
つまり、固定資産税評価額の高い不動産を相続すればするほど、この登録免許税が高くなります。

「でも、たった0.4%くらいでしょ?」

と思うかもしれませんが、不動産は通常数千万円〜数億円します。
その0.4%だと、結構な高額の登録免許税を支払うことになります。

たとえば、固定資産税評価額が5,000万円のマンションを相続したとします。
そうすると、

5,000万円×0.4%=20万円

ということになります。
これは、相続税とは別に発生します。
ただでさえ、相続税を一括で現金払いしないといけない中、この出費は地味に痛いという声をよく聞きます。

提出書類の取得費用

登録免許税の他にも、提出書類の取得費用がかかります。
提出書類というのは、

  • 戸籍
  • 住民票
  • 証明書

などです。
これは合計しても数千円ですみますが、いちいち取りにいくのがめちゃくちゃめんどくさいです。

司法書士の費用

最後に、ほとんどの方は自分で登記されず、司法書士という登記の専門家に依頼することになります。
そうすると、1ヶ所5万円程度の費用が発生します。
もちろん、資産家でたくさん不動産を持っているような方や、不動産投資をしていた方の相続をすると、もっと司法書士代金がかかってくることになります。
あくまで相場なので、

  • 戸籍などの登記に必要な書類の取得
  • 遺産分割協議書の作成
  • 不動産を共有で持つ場合など複雑な登記
  • 相続不動産が複数でその法務局の管轄が複数

など、お願いする作業量や状況によってことなります。

ただ、時間のある方ですと、不動産登記の名義変更くらいはそんなに難しくないです。
簡単な名義変更ですと、自分でできるので、この費用は節約することはできます。

司法書士に頼むことが通常ですが、もし節約されたい方や時間があって自分でやってみたいという方は、「初心者でも相続登記を自分で行う方法を解説!必要書類から手続きまで司法書士なしで節約する裏技!」に司法書士に頼まずにできる方法をまとめたので、参照してみてください。

相続登記(=名義変更)に必要な書類って?

では、次に不動産を相続したときに、名義変更として相続登記をする際、どのような書類が必要なのかを解説していきたいと思います。
必要書類には、法務局で取得する書類、市区町村役場で取得する書類、相続人自身が作成する書類の3パターンがあります。
それに加えて、場合によって必要な書類があることもあります。
それぞれについて、それぞれ具体的に必要な書類としては、

法務局で取得する書類

  • 相続される不動産の登記事項証明書(=登記簿謄本)

市区町村役場で取得する書類

  • 被相続人の住民票の除票
  • 被相続人の出生から死亡時の戸籍謄本
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続する不動産を取得する人の住民票
  • 相続される不動産の固定資産評価証明書
  • 相続人全員の印鑑証明書

相続人自身が作成する書類

  • 遺産分割協議書(遺言書通りに相続する場合は不要)

となります。
めちゃくちゃたくさんあって、複雑です。
プロは簡単にこれとこれとこれがいりますよというような説明しかしてきませんが、普段このような書類に触れる機会が少ない一般の素人の人は、ストレスがたまります。
ただでさえ、相続のときはバタバタしているのに、そんな中で、ここまでの書類を揃えないといけないとなると、気が遠くなる人もたくさんいるのではないでしょうか。

そこで、もし金銭的な余裕さえあればの話ですが、基本的にはこれらの書類は司法書士に依頼すると、全部取得してくれます。
職権で代理取得ができるので、依頼する人はほとんどなにもする必要がありません。
ただし、印鑑証明だけは、本人が取らないと行けないので、1度だけ法務局にいくくらいで済みます。

相続登記はいつまでという期限がある?

相続・贈与から5年間の条件 請求期限 不動産 相続登記 期限

実は、相続登記には期限はありません。
相続登記は義務ではないので、相続登記をせず放置をしておいても、罰金などはないのです。
すごく大雑把にイメージをご説明すると、単に自分の土地をだれかに勝手に取られないように、持ち主の名前を書く作業をするかという問題です。
つまり、名前を書かなくてもいいけど、書いて置かないと危ないですよね。
なので、書いた方がいいですよというのが、相続登記です。

もう少し具体的に、相続登記を行わず放置した際のリスクを解説したいと思います。
主なリスクとしては、

  • 勝手に売却されたりした際に自分の所有権を主張できない
  • 売却や担保設定ができない
  • 時間が立つと相続登記が困難になる

という点があります。

勝手に売却されたりした際に自分の所有権を主張できない

まずは、不動産を勝手に売却された際に、登記をしていないと自分の所有権を主張できません。
対抗要件というのうですが、登記があることで、自分はその不動産の所有者であることを主張できます。

「でも、そんな人の土地とか建物を勝手に売却するようなやついなくない?しかも、だれもそんなひとから不動産買わないでしょ。」

と思われるかもしれません。
ところが、相続に関しては、遺産分割協議がまとまるまでの間に、相続人のひとりが勝手に第三者に売却して現金を手に入れるというケースがおきます。

通常は、相続が起きた際の不動産の扱いは、遺産分割協議が終わるまでは、一時的に相続人全員の共有となります。
なので、ひとりが自分の持ち分を第三者に売却することは、可能です。
また、外形上、買い手や不動産業者などの第三者から見ると、その人がどれだけの持ち分を持っているかなんてわからないですよね。
なので、自分の共有持分を超えても売却してしまうことも、ありえます。
特に、相続人同士が揉めていたりすると、さっさと売って現金を手にいれて、逃げてやろうという相続人がいないとも限りません。

また、相続人間で勝手に売却されたとかだとまだましですが、相続があったことを知った人が、相続人から譲り受けたことにして勝手に売却してしまうことなど、相続人とは全く関係のない第三者が売却してしまうことも可能性としては考えられます。

もちろん、そんな理不尽なことを法は救済しないわけではありません。
勝手に所有権がない人に自分の土地を売却されたからといって、所有権がなくなるわけではありません。
ところが、その所有権を主張するためには、登記が必要なのです。
逆に、全然所有権のない人から譲り受けた土地の登記を、第三者がしてしまうと、その人に真の所有者は所有権を対抗することができなくなってしまいます。

それくらい登記は、自分の所有権を主張するために、重要なのです。
なので、遅滞なく登記することをおすすめします。

担保設定ができない

次に、相続登記をせず放置したままでは、せっかく持っている不動産を担保として、借入ができません。
相続の時期、相続税が足らなかったり、法事にお金が必要なことなど、なにかとお金がいることが続きます。
そんなとき、不動産担保ローンとかをしようにも、相続登記がされていないと、ローンが通らないというのがあります。

時間が経つと相続登記が困難になる

相続登記を放置すると、時間が経つにつれて、本来するべきだった相続登記を行うことが難しくなっていきます。
というのも、相続した人も高齢だったりして、亡くなることがあります。
そうすると、さらにその相続人が被相続人として相続された不動産を持つ所有者に、相続登記に協力をお願いしないといけません。
近しい人ならいいですが、親戚でも少し縁の遠い普段付き合いのない人に相続されていくと、協力をしてもらうことすらなかなか難しいですし、そもそも連絡先すら知らないということもあります。
また、兄弟が多かったりして、相続人が多いと、相続登記を2~3回分放置すると、関係者の数が膨大になることもあります。
そうすると、最終的に、誰も音頭が取れずに登記できなくなり、放置されていくのです。
そういう面倒な事態を避けるためにも、登記はできるだけ早くすることが、絶対にオススメです。

登記識別情報ってなに?

昔は不動産の「権利証」や「登記済証」といっていたのですが、2004年に100年ぶりに不動産登記法が改正され、登記識別情報が通知されるようになりました。
登記識別情報は、無作為に選ばれた12ケタの英数字からなる番号で、暗証番号みたいなものです。
暗証番号みたいなものなので、この番号を知っていることで、不動産の権利者かどうかが判断されます。
キャッシュカードの暗証番号とか、印鑑証明の印鑑カードみたいなものですね。

相続登記の申請を法務局にしたあと、登記の名義が書き換わると、通知書が届きます。
この通知書は、基本的になくしても再発行はないですので、なくさないように、保管しましょう。
仮に、不動産の登記を共有名義ですることになっても、交付される登記識別情報は1通のみで、代表者が保管することになります。
あまり普段使うことはありませんが、将来的に不動産を売却する際に必要になることが多いのですので、大切な情報です。

相続人以外が不動産を相続した場合はどうなる?

社長交代の手続きとは? 不動産 相続

通常は、相続財産は、相続人が相続をするものですよね。
ところが、遺言書があるケースなどで、たまに相続人以外が相続をすることがあります。
その場合は、実は相続人が相続するばいいとは違う相続税のかかり方をしますので、注意が必要です。

相続人以外が相続した際の登録免許税

まず、相続人以外が相続した場合は、登録免許税が高くなります。
具体的には、

固定資産税評価額× 2%

が課されます。
相続人が相続したときは、0.4%なので、実に5倍の登録免許税が課されます。
つまり、5,000万円の不動産を相続したケースを考えると、

  • 相続人が相続:5,000万円×0.4%=200万円
  • 相続人以外が相続:5,000万円×5%=1,000万円

となり、800万円も差が生じてしまうわけです!

相続人以外が相続した際には不動産取得税

相続人以外が相続した場合は、不動産取得税が、登録免許税に追加でかかってきます。
この不動産取得税は、相続人が相続登記を行った場合にはかからない税金です。

具体的にどれくらいの不動産取得税がかかるのかというと、

  • 土地:固定資産税評価額×3%
  • 建物:固定資産税評価額×4%

となります。
一応、住宅用の土地には減額の特例がありますし、住宅用建物であれば様々な軽減の特例があります。
ただ、相続をする人が相続人かそれ以外かで、ここまで税金が高くなるので注意が必要です。
安易に、世話をしてくれた人にちょっと不動産を上げておくかという渡し方をすると、相続税として国に巻き上げられる額が高くなります。

ちなみに、この不動産取得税については、相続人以外が相続をした場合でも、かからないことがあります。
それが包括遺贈という方法です。
包括遺贈というのは、「全財産の1/2を○○さんに渡す」というような財産の一定割合を包括的に遺贈する方法です。
詳しくは、「遺言によって財産を渡す包括遺贈と特定遺贈の全て!」を参照ください。

共有名義は避けるべき理由と家族信託での解決方法

mbo 共有名義 回避

法定相続人が複数いた場合、複数で同じ不動産を相続し、不動産を共有の名義にすることがあります。
この方法、みんなでわけあえてよかったねと思うかもしれませんが、実は非常にトラブルが多いんです。
特に、不動産が賃貸物件などでずっとキャッシュを生み続けてくれているうちはいいのですが、使わなくなって固定資産税だけが毎年毎年出ていくようなときなど、売却したいですよね。
そういうときに、意見がわれたりして、大変です。
または、あまり借り手がつかないときに、家賃を下げるかどうかとかを揉めている間に、どんどん時間がたって、赤字が拡大するとか。

さらに最悪なのは、その共有名義になっている相続人が、ひとりでも死んでしまうケースです。
そうすると、また次に共有で相続されたりすると、不動産の所有者がどんどん増えていき、しかも顔すらしらない人が共有名義になっているようなことにもなりかねません。
そうなると、処分することすらもできない悲惨な状況になりえます。

なので、どうしても共有名義にしないといけないケースは仕方がないですが、基本的には単独名義になるように、相続人の間で協議するほうがみんなが幸せになることが多いですね。
共有にならないようにするには、

  • 現物分割
  • 代金分割
  • 代償分割
  • 共有持分権の売却
  • 持ち分放棄

という方法があります。
場合によっては、共有持分買取権の行使や請求訴訟、共有者が不明の場合は失踪宣告を出すなどの方法で、なんとしてでも共有名義にするのは避けたいものです。

ところが、

「そうはいっても、なかなか単独名義にすることは簡単じゃなくて、どうしても共有名義が避けられないんだけど、どうしたらいい?」

という相談も多くあります。
そのようなときは、家族信託制度を利用することをおすすめします。
家族信託制度というのは、家族に財産管理を信託することです。
遺言や信託契約で保有している財産の管理処分を信頼できる家族に任せることで、変な共有名義の所有者に口を出されることなく、適切に管理ができるようになります。

相続登記は司法書士に頼むべき?

事業譲渡 注意点 相続登記

相続登記は、基本的には登記の専門家である司法書士に依頼するのが多いです。
司法書士の資格を持っているとかでなくても、普段から不動産投資などをしていて、慣れているという方は自分でできるかと思いますが、初めてで、しかも身内がなくなって相続をいろいろ手続きしている中、自分で全てやろうというのは、結構現実的ではありません。
なんども法務局や市役所、区役所などに足を運んで書類を揃えないといけないので、時間も手間もかかります。
もちろん、

  • 金銭に余裕がない
  • 時間がすごくたくさんある
  • 普段から不動産投資とかで登記を自分でやっている
  • 法律や難しい手続きが苦にならない

という方は、自分でチャレンジしてみてもよいかもしれません。
ただ、正直あまりオススメはしません。

司法書士に依頼したところで、よほど相続する不動産の数が多かったり、複雑な登記出ない限り、5万円程度で終わることが多いです。
考え方にはよりますが、印鑑証明を取得して、必要書類を記入して、印鑑を押すだけで、あとは全て司法書士がやってくれます。
自分でやると数日かかるところを、たった1~2回の打ち合わせですみます。
めちゃくちゃ楽ですよね。

解説してきたように、登記関連の業務は非常に複雑でめんどくさいので、基本的には司法書士に頼むことがオススメですが、自分でできなくもありません。
もし節約されたい方や時間があって自分でやってみたいという方は、「初心者でも相続登記を自分で行う方法を解説!必要書類から手続きまで司法書士なしで節約する裏技!」に司法書士に頼まずにできる方法をまとめたので、参照してみてください。

相続登記を依頼する司法書士のかしこい選び方

不動産 相続登記 ケース 司法書士

相続登記は、司法書士にお願いすることが普通であることを解説してきました。
ところが、そんなそんな司法書士にこれまで関わったことがある人、多くないですよね。
いざ、身内が亡くなり相続が発生して、不動産を相続することになったとき、どの司法書士を選ぶべきかさっぱりわからないなんてことも。
しかも、ただでさえ身内がなくなったときはバタバタしているのに、新しく相続登記をする司法書士を探さないとなると、本当に大変です。

そこで、ここでは、目安としてこういう観点で司法書士を選べばいいという、簡単なアドバイスをしておきたいと思います。
士業は、どこも一緒ということは全くなく、士業によって本当にクオリティが違います。
かといって、こだわりすぎても、不動産登記だけのためにそんなに時間を使うのももったいないですよね。
そこで、ここで解説するような視点で、スピーディに選ばれるよいのではないかと思います。

実は、司法書士は、税理士や弁護士選びとは大きく違う特徴があります。
それは、どの司法書士に依頼しても、アウトプットである登記される内容はかわらないということになります。
税理士は、人によって経費を積極的に認めてくれたり、税務署から守ってくれたりします。
弁護士は、やはり分野によって得意不得意がありますし、また交渉力の低い弁護士にあたると、本来なら払わなくていいものまで払うことになる経験をしたことがある方も多いと思います。
ところが、司法書士はというと、不動産の登記業務についていえば、全て不動産登記法にかかれている方法で登記をするので、アウトプットとしての登記の記載はなにも変わりません。
もちろん、、会社の登記とかでストック・オプションの発行などの複雑な登記とかは、できない方も結構いらっしゃいますが、こと相続の不動産登記については、そんなにアウトプットは変わらないのが実情です。

だとすると、そんなに相続登記における司法書士の先生選びでセンシティブになる必要はないのですが、

  • 対応のスピード
  • 接客の態度
  • 報酬額

あたりは、さすがに違います。
とはいえ、別に多少態度が悪くても、ちゃんとやってくれさえすればいいといえばいいです。
なので、

  • この人感じいいかな
  • 安いしここでいいか
  • ネットで検索したら出てきた

くらいで選んでも、特に問題はないかと思います。
繰り返しますが、相続登記に関してはですが。

まとめ

今回は、不動産の相続登記で初心者でも知っておくべき知識を全て解説してきました。
相続登記には期限がなく、放置することによる罰則もないので、特に田舎の方にいくと放置されている土地や不動産がたくさんあります。
ただ、時間がすぎればすぎるほど、あとで登記をすることは難しくなります。
そんなにしょっちゅうやる必要のないものなので、相続が起きて、不動産の相続登記が必要になったタイミングで、思い切ってすべて済ませるようにしましょう。