相続登記を自分で行う方法!司法書士なしで必要書類から手続きまで完了させよう

相続登記

相続をした際に、相続財産に不動産があると相続登記が必要です。

通常は司法書士に依頼しますが、結構な額の費用がかかるので、できるなら司法書士に依頼せず自分でやりたいものです。

ただ、登記は、司法書士という登記専門といっても過言でない資格があるくらい難しいものであったり、引っ越しのたびに行う住民票の変更などと違いそんなに頻繁に取り扱うものでもなく、馴染みがないものです。

なので、本当に自分にできるか気になりますよね。

結論からいうと、相続登記を自分でやることは、可能です。

特に、時間と手間を惜しまないなら、全然できます。

今回は、そんな初心者でも相続登記を自分で行う方法を解説していきたいと思います。

ちなみに、不動産と相続について、全体的に知りたい方は、「不動産の相続登記で初心者でも知っておくべき知識を全て解説!」や「不動産の相続税で初心者でも知っておくべき知識を全て解説!」もご参考にしてください。

相続登記の流れ

相続登記流れ

では、まずは、相続登記の全体の流れを見ておきたいと思います。

相続登記は、

  1. 相続登記の対象になる不動産物件の調査
  2. 相続人の調査
  3. 遺産分割協議・遺産分割協議書等の書類作成
  4. 法務局へ提出

という流れで行います。

簡単そうに見えますが、やってみるとなかなかめんどくさいものです。

相続登記の対象になる不動産物件の調査

相続登記の際、まず最初にするべきことは、相続財産に含まれていた不動産の状況です。

登記を見て、だれの名義になっているかや、抵当権が設定されていないか、共有名義になっていないか、先代の更に先代の名義のまま放置されていないかなど、基本的な状況を把握することからはじめます。

このあと作る遺産分割協議書や登記の申請書に、ここで調べた不動産の情報を記載することになります。

では、この相続登記の対象になる不動産物件の調査をどうやってやればいいかというと、基本的には登記事項証明書(=登記簿謄本)を取得してください。

登記事項証明書(=登記簿謄本)を取得することで、

  • 地番
  • 地積(面積のこと)
  • 所有者
  • 抵当権や担保に関する情報

など、その不動産に関するほとんどのことがわかります。

不動産の登記事項証明書(=登記簿謄本)の取得自体は、非常に簡単です。

戸籍謄本や住民票、印鑑証明とかと違い、不動産の登記事項証明書(=登記簿謄本)の場合は、自分以外の人にその土地や建物は自分のものであることを公示するためのものなので、手数料さえ支払えば、誰でもどの土地や建物でも簡単に取得できます。

弁護士や司法書士などの資格もいりません。

登記事項証明書(=登記簿謄本)は、

  1. 登記・供託オンライン申請システム(→こちら)
  2. 法務局・支局・出張所などの登記所

の2つの方法で取得することができます。

ただし、管轄に図面に関しては、不動産を管轄する登記所でしか取得できません。

登記事項証明書(=登記簿謄本)を取得するにあたり、事前に土地や建物の所在地を準備してください。

この所在地というのは、地番や家屋番号など、日常的に普段使っている住所ではなく、登記簿上に登録されている住所が必要になります。

そんなのわからないという方がほとんどかと思いますが、その場合は、

  • 法務局にあるブルーマップで確認
  • 固定資産税の通知書
  • 法務局の窓口で質問

などの方法で所在地を特定してください。

法務局では、タッチパネル式の請求機があるので、画面の案内に従って情報を入力して、発行される整理券の順番で窓口で呼び出されて発行してもらえます。

混んで射なければ、1~2分で終わりますが、渋谷などの都心部ではこんでいて10分くらいかかることもあります。

相続人の調査

次に相続人の調査や必要書類を収集して、遺産分割協議に入る必要があります。

亡くなった相続人が遺言を残していて、不動産がだれの元にいくのかが決まっているというケースでは問題ないですが、そうでない場合は、民法で定める法定相続人全員で協議した上での手続きになります。

親戚が少ないとだれが法定相続人か簡単にわかりますし、全員顔見知りですが、疎遠な親類がいるような場合などで、そもそも法定相続人が誰かを特定するところからはじめないと行けない場合も多々あります。

その場合は、戸籍謄本を取得することで、法定相続人を特定していきます。

戸籍謄本自体は、市役所などの役所で簡単に取得することができます。

住民票を取得するのとなんらかわりません。

遠隔地に住んでいて、本籍地が遠い場合でも、郵送で取得することができます。

遺産分割協議・遺産分割協議書等の書類作成

相続の対象となる不動産や、法定相続人が特定できると、相続人全員で遺産分割について話し合いをもちます。

遺産分割協議といいますが、この協議で土地や建物をどう分け合うかを決めます。

特に、亡くなった方の遺言がない場合は、どうわけようと自由です。

遺産分割協議書というのは、以下のようなものをいいます。

遺産分割協議書

被相続人 田中一郎(昭和47年1月27日生まれ)
死亡日(相続発生の日)  平成30年4月7日
本籍地  東京都目黒区目黒本町〇〇
最終の住所地 東京都新宿区〇〇

被相続人田中一郎の遺産相続について相続人全員が遺産分割協議を行い、本日、下記のとおりに被相続人の遺産を分割取得することに合意した。

1.相続財産中、次の不動産については、被相続人の妻田中梨花が相続する

所在  大阪府北区〇〇
地番 〇〇番
地目 宅地
地積 〇〇平方メートル

所在 大阪府北区〇〇

家屋番号 〇〇番
種類 居宅
構造 木造瓦葺2階建て
床面積 1階部分 〇平方メートル
2階部分 〇平方メートル

2.下記の預貯金は長男田中直樹が相続する

みずほ銀行難波支店
普通預金 口座番号〇〇〇〇〇〇
口座名義人 田中一郎

3.被相続人のその他の財産については、次男田中和宏が取得する

以上のとおり、相続人全員による遺産分割協議が成立したことを証明するため、本協議書を4通作成し、相続人全員が署名押印のうえ、各1通ずつ所持する。

平成30年4月30日(作成日)

住所 大阪府北区〇〇
生年月日 昭和39年2月1日
相続人 田中梨花  実印

住所 東京都大田区〇〇
生年月日 昭和61年6月6日
相続人 田中直樹  実印

住所 埼玉県さいたま市〇〇
生年月日 昭和63年2月23日
相続人 田中和宏 実印

遺産分割協議書は、どの相続人がどの不動産を相続するかを記載します。

不動産だけでなく、その他の財産も含めて作成するのが一般的です。

そして、関係する全相続人が署名押印を行い、成立します。

不明な相続人がかけていてはいけません。

探し出してでも、かならず相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成してください。

遺産分割協議書の書き方などについては、「遺産相続協議書について初心者でも知っておくべき知識を全て解説!」にまとめてありますので、ご参考にしてみてください。

法務局へ提出

遺産分割協議書やこのあと解説する相続登記に必要な書類が準備できたら、法務局(登記所)で相続登記を申請します。

前述のように、登記に関してはどこの法務局でも取得できますが、不動産の名義変更の登記については、名義変更する不動産の所在地を管轄する法務局への申請が必要です。

法務局の管轄については、法務局のホームページにて、ご確認できます。

提出に必要な書類や作成方法は、このあと順番に解説していきますね。

相続登記に必要な書類は?

相続登記 必要書類

では、相続登記の流れをご説明してきましたが、ここからは相続登記に必要な書類などを具体的に解説していきたいと思います。

まず、相続登記に必要な書類は、以下のものです。

法務局で取得する書類

  • 相続される不動産の登記事項証明書(=登記簿謄本)

市区町村役場で取得する書類

  • 被相続人の住民票の除票
  • 被相続人の出生から死亡時の戸籍謄本
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続する不動産を取得する人の住民票
  • 相続される不動産の固定資産評価証明書
  • 相続人全員の印鑑証明書

相続人自身が作成する書類

  • 遺産分割協議書(遺言書通りに相続する場合は不要)
  • 登記申請書
  • 相続関係説明図
  • 遺言状
  • 委任状(代理人が申請する場合)

上記の書類を、準備して、管轄の法務局に提出します。

相続登記に必要な書類の集め方

跡継ぎ 方法 遺産分割協議書 相続登記

次に、上記で解説した必要な書類について、それぞれの集め方を解説していきたいと思います。

相続される不動産の登記事項証明書(=登記簿謄本)

相続される不動産の登記事項証明書は、登記申請の際に添付がいる事項ではありませんが、

  • 相続の対象となる不動産の調査
  • 登記に記載されている情報に基づいて登記申請書の作成

という用途で利用すますので、取得する必要があります。

古い登記だと間違った情報が残っている可能性もありますので、念のため相続が発生したあと(=相続人が亡くなられたあと)に、最新の登記簿謄本を取得することをオススメします。

被相続人の住民票の除票

被相続人の住民票の除票が必要になります。

この住民票の除票は、被相続人が死亡時点で住民票をおいていた市区町村役場で取得することができます。

亡くなられた方の住民票は、当然に亡くなられた方は取りに行くことができませんよね。

なので、同一戸籍に記載のある方は、本人が窓口にいくことで取得することができます。

また、同一の戸籍に記載がない方でも、戸籍謄本などで親族関係が証明できれば取得できますし、司法書士や行政書士などの親族でない第三者でも親族からの委任状があれば取得できます。

被相続人の出生から死亡時の戸籍謄本

相続登記には、被相続人の死亡時点の戸籍謄本が必要になります。

被相続人の死亡時の戸籍謄本は、亡くなられた被相続人の本籍地を所管する市区町村役場で取得することができます。

もちろん本人は死亡しているので、同一戸籍に記載のある方は、本人が窓口にいくことで取得することができます。

また、同一の戸籍に記載がない方でも、戸籍謄本などで親族関係が証明できれば取得できますし、司法書士や行政書士などの親族でない第三者でも親族からの委任状があれば取得できます。

また、法定相続分通りに相続登記を行う場合は、出生時からの戸籍謄本が必要になります。

これは、法務局が、他に相続人がいないかなどを確認するためで、被相続人が生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍謄本が必要になります。

いまの戸籍謄本に乗っていない相続人が出てきたらいけないですからね。

この場合は、転籍や結婚を複数経験している場合、複数の市区町村役場に請求をして取得する必要があり、場合によっては手間がかかります。

相続人全員の戸籍謄本

まずは、相続によって不動産を取得する方の戸籍謄本が必須です。

基本的には、不動産を相続する方の現在の戸籍謄本があればことたります。

ただし、法定相続分通りに相続登記をする場合は、相続人全員の戸籍謄本が必要になります。

多くのケースではこちらになるので、相続人全員の戸籍謄本を取得する必要があると思っておいた方がよいでしょう。
これは、相続人の存在を役所が確認するためです。

相続する不動産を取得する人の住民票

不動産を相続する方は、戸籍謄本とは別に、住民票も必要になります。

登記の申請の際に、現在住んでいる住所の証明をするために利用されます。

ようするに、不動産の登記簿に所有者として記載される内容になるということですね。

相続される不動産の固定資産評価証明書

相続される不動産の固定資産評価証明書が必要になります。

固定資産評価証明書は、なかなか聞き慣れない書類かと思いますが、こちらも住民票などと同様に市区町村役場で取得することができます。

この固定資産評価証明書をもとに、登録免許税などが計算されます。

登録免許税など相続登記の基本的な知識は、「不動産の相続登記で初心者でも知っておくべき知識を全て解説!」にまとめてあるので、ご参考にしてみてください。

相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書などに、相続人全員が実印をおします。

なので、全員の印鑑証明が必要になります。

これは、ひとりで集めるというより、各相続人に持ち寄ってもらうかたちになります。

登記申請書

登記申請書は、法務省のホームページからダウンロードして作成すればOKです。

6)財産分与による所有権移転登記申請書」を使うことになります。

ちなみに、厳密に法務省のサンプルと同じではないですが、よく使われるサンプルを掲載しておくと、こんな感じで作ればいいです。
まだ試した人をみたことがないですが、手書きでも行けるらしいです。

登記申請書

登記の目的  所有権移転

原   因  平成30年4月7日相続

相 続 人 (被相続人 田中一郎)

大阪府北区〇〇
田中 一郎  印
連絡先の電話番号 03-0000-0000

添付書類

登記原因証明情報  住所証明情報

平成〇年〇月〇日申請 東京法務局 〇〇支局・出張所

課税価格   金12,000,000円

登録免許税  金〇〇円

不動産の表示

所  在 〇〇市〇〇町〇〇
地  番 〇〇番
地  目 宅地
地  積 〇〇平方メートル

所  在 〇〇市〇〇町〇丁目〇番
家屋番号 〇〇番
種  類 居宅
構  造 木造瓦葺2階建
床面積 1階 〇〇平方メートル
2階 〇〇平方メートル

相続関係説明図

相続関係説明図という被相続人と相続人の関係を記載したものを作らないといけません。

ひらたくいうと、この相続関係説明図は、家系図です。

この家系図がないと、登記申請手続き後に、戸籍謄本関係の書類の還付を受けることができません。

「え、家系図?」と思うかもしれませんが、かならず作成が必要になります。

家系図は、よく行政書士がビジネスとして作成しているところが多く、家系図専門の行政書士もいます。

そういう方に依頼してもいいですが、どうしても作成費用が高くなるので、手書きでもいいのでご自身で作成する方がいいかと思います。

もちろん、せっかくの機会なので、しっかりした業者に依頼をして家系図を作るのも悪くないです。

戸籍には保存期間があり、一定期間すぎると消えていくので、できるだけ残っているうちに家系図を作成した方がいいでしょう。

遺言状

遺言状は、残されている場合のみ、提出する必要があります。

原本が必要になります。

公正証書遺言は問題ありませんが、手書きの自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所で検認手続が必要になります。

相続登記に期限はある?

事業再生ADR とは 相続登記 期限

実は、相続登記には期限はありません。

相続登記は義務ではないので、相続登記をせず放置をしておいても、罰金などはないのです。

すごく大雑把にイメージをご説明すると、単に自分の土地をだれかに勝手に取られないように、持ち主の名前を書く作業をするかという問題です。

つまり、名前を書かなくてもいいけど、書いて置かないと危ないですよね。

なので、書いた方がいいですよというのが、相続登記です。

もう少し具体的に、相続登記を行わず放置した際のリスクを解説したいと思います。
主なリスクとしては、

  • 勝手に売却されたりした際に自分の所有権を主張できない
  • 売却や担保設定ができない
  • 時間が立つと相続登記が困難になる

という点があります。

勝手に売却されたりした際に自分の所有権を主張できない

まずは、不動産を勝手に売却された際に、登記をしていないと自分の所有権を主張できません。

対抗要件というのうですが、登記があることで、自分はその不動産の所有者であることを主張できます。

「でも、そんな人の土地とか建物を勝手に売却するようなやついなくない?しかも、だれもそんなひとから不動産買わないでしょ。」

と思われるかもしれません。

ところが、相続に関しては、遺産分割協議がまとまるまでの間に、相続人のひとりが勝手に第三者に売却して現金を手に入れるというケースがおきます。

通常は、相続が起きた際の不動産の扱いは、遺産分割協議が終わるまでは、一時的に相続人全員の共有となります。

なので、ひとりが自分の持ち分を第三者に売却することは、可能です。

また、外形上、買い手や不動産業者などの第三者から見ると、その人がどれだけの持ち分を持っているかなんてわからないですよね。

なので、自分の共有持分を超えても売却してしまうことも、ありえます。

特に、相続人同士が揉めていたりすると、さっさと売って現金を手にいれて、逃げてやろうという相続人がいないとも限りません。

また、相続人間で勝手に売却されたとかだとまだましですが、相続があったことを知った人が、相続人から譲り受けたことにして勝手に売却してしまうことなど、相続人とは全く関係のない第三者が売却してしまうことも可能性としては考えられます。

もちろん、そんな理不尽なことを法は救済しないわけではありません。

勝手に所有権がない人に自分の土地を売却されたからといって、所有権がなくなるわけではありません。

ところが、その所有権を主張するためには、登記が必要なのです。

逆に、全然所有権のない人から譲り受けた土地の登記を、第三者がしてしまうと、その人に真の所有者は所有権を対抗することができなくなってしまいます。

それくらい登記は、自分の所有権を主張するために、重要なのです。

なので、遅滞なく登記することをおすすめします。

担保設定ができない

次に、相続登記をせず放置したままでは、せっかく持っている不動産を担保として、借入ができません。

相続の時期、相続税が足らなかったり、法事にお金が必要なことなど、なにかとお金がいることが続きます。

そんなとき、不動産担保ローンとかをしようにも、相続登記がされていないと、ローンが通らないというのがあります。

時間が経つと相続登記が困難になる

相続登記を放置すると、時間が経つにつれて、本来するべきだった相続登記を行うことが難しくなっていきます。

というのも、相続した人も高齢だったりして、亡くなることがあります。

そうすると、さらにその相続人が被相続人として相続された不動産を持つ所有者に、相続登記に協力をお願いしないといけません。

近しい人ならいいですが、親戚でも少し縁の遠い普段付き合いのない人に相続されていくと、協力をしてもらうことすらなかなか難しいですし、そもそも連絡先すら知らないということもあります。

また、兄弟が多かったりして、相続人が多いと、相続登記を2~3回分放置すると、関係者の数が膨大になることもあります。
そうすると、最終的に、誰も音頭が取れずに登記できなくなり、放置されていくのです。

そういう面倒な事態を避けるためにも、登記はできるだけ早くすることが、絶対にオススメです。

相続登記は専門家に依頼した方が圧倒的に楽

事業承継コンサルタント 相談 専門家

今回は相続登記を、司法書士などの専門家を使わずに、自分でやる方法を解説してきましたが、正直よほど金銭的に余裕がなかったり、時間がありあまって仕方がない人以外には、オススメできません。

今回解説してきたような数多くの書類を、ほぼ全て司法書士にお願いすることで、代理で収集や作成を行ってくれます。
法務局に1度もいかずに、相続登記ができるのです。

しかも、そのための費用は、単純なものだと約5万円程度。

もちろん、相続不動産が多かったり、複雑な登記になるともう少し費用はかかりますが、それでもめちゃくちゃ高くはなりません。

ご自身が会社を数日休んでやらないと終わらないし、小難しい書類を作成したり並べて、しかもミスをするかもしれない・・・

そんな手間ひまを考えると、実は自分でやるよりも、多少コストはかかりますが、慣れている司法書士にまかせてしまう方が安上がりなことも多々あります。

人ひとり数日分の作業で雇って5万円程度と思えば、十分にコスパはいいのではないかと思います。

絶対に、司法書士にお願いした方が得になるかというとそうとも限りませんが、自分で相続登記をすることの手間と費用を冷静に考えて、司法書士への報酬額と比較して決めればよいかと思います。

世間であまり相続登記を自分でやるという方がいらっしゃらないのは、実は司法書士に多少の報酬を払ってでも依頼してしまった方がよいからだったりします。

まとめ

今回は、初心者でも相続登記を自分で行う方法を解説してきました。

相続登記はめんどくさいですが、放置しておくと、のちのちさらにめんどくさくなります。

多くの方が専門家である司法書士に依頼する相続登記ですが、依頼せず自身でやろうと思えばできます。
ぜひ今回の記事を参考にして、トライしてみてください。