飲食店を高値で店舗売却する方法!居酒屋・ラーメン店の売却事例を公開

店舗売却

店舗売却についてお調べですね。

最近は、事業撤退や後継者不足の問題から、店舗売却をしようと考えている人も多いです。

店舗売却は、撤退コストをおさえたり資金を得たり出来るというメリットがあります。

しかし、店舗売却の金額の方法や契約方法など、知っておかないとトラブルが起きてしまうことも。

今回の記事は、高い価格で店舗売却をする方法や、失敗しない店舗売却のコツをわかりやすく説明。

できるだけ高い価格で店舗売却を成立させましょう!

店舗売却とは

店舗売却 とは

店舗売却とは、店を売ることです。

どんなお店でも様々な理由で終わりを迎えますが、第三者に店舗を売却することで撤退コストをおさえ資金を得ることができるというメリットがあります。

とくに、店舗の内装設備などの造作物を残した『居抜き物件』を、新たな買い手へと引き継ぐ居抜き売却も多く行われています。

店舗売却の2つの成功事例

店舗売却 成功事例

まずは、店舗売却の具体的な事例について見ていきましょう。

東京都内のラーメン屋を250万で店舗売却

父から継いだラーメン屋だったが、継いで1年ほどで売り上げに伸び悩み、売却を決意したAさん。

父の代から相談に乗ってもらっていた経営コンサルタント経由で店舗売買の仲介業者に問い合わせをしました。

問い合わせ後、すぐに無料の訪問査定をしてもらい、希望の300万円で募集をすることに。

内装はきれいな状態で広さ20坪が十分だったことが評価され、20名以上の応募があったことに、驚いたようです。

仲介業者と一緒に複数の申込者の内見に立ち合い、1名の方と250万円で契約を成立させることができました。

募集から約1か月で引き渡しすることができ、Aさんにとっても買い手にとっても満足のいく店舗売却ができたのです。

千葉・船橋の居酒屋を500万円で店舗売却

多角化経営の一環で展開していた居酒屋を、本業専念のため店舗売却を決意したBさん。

店舗の売り上げは好調でしたが、Bさんの本業のため店舗に常駐できないことも多く、撤退することを決めたのです。

インターネットで複数の仲介業者を調べ、すぐに査定に来てもらいました。

54坪の広さがあることとと営業開始時に設備へお金をかけていたことを評価され800万円で募集をかけることに。

募集開始直後、タイミングよく1名の応募があったためすぐにお会いすることになり、500万円であればすぐに購入したいと言っていただけました。

その後すぐに契約を結び、募集開始から1か月で引き渡しを完了させることができたのです。

ただ閉店するだけじゃもったいない!店舗売却のメリット

店舗売却 メリット

店舗売却のメリットは大きく2つあります。順番にみていきましょう。

撤退コストを抑えることが出来る

店舗売却をした場合、閉店とは違って撤退コストをおさえ、さらに資金を得ることが出来ます。

店を閉店する際には、2つのコストがかかります。

原状回復費

賃貸借契約書には、テナントをどのような状態で返却するのか記載されています。

入居する前の状態に戻す原状回復やコンクリートむき出しの躯体(くたい)といって基礎・柱・耐力壁などの建物の骨組みのみの状態にするスケルトン戻しが一般的で、工事費用が発生します。

空家賃

賃貸借契約書には「退去日の何カ月前に通知が必要か」が記載されています。

家主にとっての次テナント募集の猶予期間のことで、一般的には6ヶ月に設定されていることが多いです。

家賃20万円の店舗でも120万円の費用がかかることになります。

店舗売却なら、このような撤退コストを抑えられ、さらに売却価格を得ることが出来るのです。

雇用を守ることが出来る

売却の条件に加えることによって、現在雇用している従業員を継続して働かせることが可能です。

店舗の営業をやめようと思った時に一番悩ましいのが従業員の処遇ではないでしょうか。

買い手にとっても採用活動をせずに業務に慣れたスタッフを雇えるというメリットがあるので、そのまま雇用を継続するケースが多いです。

店舗を高値で売却する方法

店舗売却 方法

売却価格を左右させる要因は立地、規模と間取り、清潔感の3つです。

立地や間取りで売却相場を把握して、店舗をきれいな状態に保っていくことが、高値での店舗売却につながります。

立地が良いか

出店する際、一番重要なのは立地です。

いかにお客さんが足を運んでくれるか=アクセスしやすいか、はその店の売り上げに直結します。

特に駅前や国道沿いなどは人気があり、売却価格も高くなりやすいです。

規模と間取りがどれくらいか

同じ場所であっても15坪なのか30坪なのかによって価格は変わります。

15坪~20坪程度が初めて独立した人には1~2人アルバイトを雇うだけで、店内を回せるので人気のようです。

また一度にお客さんがたくさん入る方が売り上げが上がるため、1つでも多くの席を置ける間取りが好まれます。

清潔感があるか

極端な例ですが、厨房や壁、床が油だらけのお店と毎日丁寧に掃除をされているお店では、買い手にとっての購買意欲が異なります。

清潔感があるお店は値下げ交渉が入りにくく、売り手の希望売却価格で成立することが多いのです。

知っておきたい!店舗売却が成立する価格の相場

店舗売却 相場

店舗の売却価格は100万円~250万円といわれてます。

売却価格相場のシミュレーションをしてみましょう。

初めて独立・開業をする人の平均的な開業予算は500万~600万円が一般的です。

また、そういった方たちに人気な物件は、だいたい20坪・テナント賃料20万程の規模となります。

想定される初期費用は以下のとおりです。

  • 敷 金 120万円 (20万×6ヶ月分)
  • 礼 金 40万円 (20万×2ヶ月分)
  • 手数料 20万円
  • 運転資金 100万円
  • 改装費 100万円

合計金額は380万と想定され、開業資金が500万~600万円であれば、残った資金120万~220万が店舗買収に当てられます。

店舗売却は仲介業者に依頼すべき

店舗売却 依頼

店舗売買にあたって、仲介業者を利用することを強くオススメします。

もちろん、個人で売買することも可能です。

しかし以下の点を踏まえると、お金を払ってでも仲介業者にお願いをした方がスムーズに店舗売買することができます

買い手を探してもらえる

仲介業者に依頼をすると、広告料の負担や問い合わせへの対応等の手間を省くことができます。

仲介業者に依頼をした場合、チラシやHPへの広告などは仲介業者負担です。

親子間や知り合いなど、既に売却相手が決まっている場合を除けば、これから買ってくれる人を探す必要があります。

個人売買する場合、不動産情報サイトへ登録するだけでも月額5万~15万円かかり、もちろん自己負担です。

問い合わせへの対応や買い手にふさわしいかの見極めなども必要となりますので、本業へ割ける時間が減ってしまいます。

それならば、報酬はかかりますが、仲介業者にお願いする方がトータル的にみて効率が良いでしょう。

トラブル対応を任せることができる

取引中や売却後にトラブルが発生した場合、仲介業者を頼ることができます。

起きうるトラブルに対して、購入後の瑕疵担保責任は仲介業者が負担することにしている業者も多いです。

瑕疵担保責任とは一般の人では簡単に発見できないような欠陥があった場合、売り手が買い手に負わなければいけない担保責任のことを指します。

店舗売買をする際には予想外のトラブルが起きることが少なくありません。

店舗売買のプロである仲介業者に任せ、安心した取引をおこないましょう。

契約書類などの作成をしてもらえる

売買取引に必要な契約書を作成したり、トラブル防止のための重要項説明書など、さまざまな必要書類を作成してもらうことができます。

作成には不動産や法律などの幅広い知識が必要のため、素人が作ると穴のある書類ができてしまうかもしれません。

トラブル回避のためにも、契約書などの重要書類は仲介業者に任せることがおすすめです。

いくらかかるの?店舗売買の仲介手数料

店舗売却 手数料

店舗売買にかかる手数料は業者によって異なりますが、2つのタイプに分けられます。

一般的な店舗売却仲介

成功報酬型もしくは一律の金額の手数料が必要になります。

成功報酬型の場合は売買金額の10%ほどが一般的で、一律の場合は30~50万ほどが一般的です。

買い手には手数料はかかりません。

売り手に負担がかかってしまいますが、手数料分を売買価格に上乗せして設定することで売り手の持ち出しがないので、負担になりません。

この場合業者にとってのお客さんは「売り手」のため、親身な対応をしてもらえます

不動産賃貸型仲介

この場合、売り手に手数料はかからず、買い手に賃料1ヶ月分の手数料が必要となります。

ただし他社での募集ができず、専任媒介が条件となることが多いようです。

この場合業者にとってのお客さんは「買い手」のため、買い手への対応に時間を費やす傾向にあります。

※サブリース方式による売却の場合、売り手の手数料は不要です。サブリースとは、不動産会社が大家から店舗を借り上げて、買い手に転貸することです。閉店する売り手から内装造作や厨房機器などは買い付けてくれます。

店舗売却における仲介業者の選び方

店舗売却 仲介業者

出来るだけ良い仲介業者に店舗売却を任せたいと思いますが、どうやって仲介業者を選ぶべきなのでしょうか。

ここからは、仲介業者の選び方をお伝えします。

地元業者か大手業者のどちらを選ぶべきか

地元業者

築年数が経っている場合や、立地が悪い場合などは地元業者に頼むのがおすすめ。じっくりと適正な売却価格で取引を成功させてくれます。

地域の特性や、過去の事例を良く知っているため、細かい質問にも丁寧に答えてくれます。

【メリット】

  • 地域の特色をよく理解している
  • その地域で探している購入希望者の目に留まる
  • 地域の過去の取引データを知っている
  • 査定額の精度が高く、予想売却期間も正確

【デメリット】

  • 広いネットワークを持っていない
  • 全国対応していない
  • 多くの購入希望者の目に留まらない

大手業者

需要がある地域だったり、人気のある物件の場合は大手業者がおすすめです。

全国チェーン展開している企業の目にとまる可能性もあるので、より高い売却価格で取引を成立させてくれます。

【メリット】

  • ネットワーク力がある
  • 全国に店舗網を持っている
  • 多くの購入希望者に紹介が出来る

【デメリット】

  • 地域の特性をあまり理解していない
  • この地域で欲しいという人が見る可能性が低い
  • 期間優先で売却価格を低く見積もる可能性がある

査定金額で選ぶ

複数の業者に査定してもらい、査定金額が高い業者を選ぶ方法もあります。

店舗売却に当たって、適正価格で売却するため仲介業者の査定を行います。

その土地やその店舗を売るのが得意な業者なら、強気で高値がつきますし、逆に不得意だと低価格になってしまうのです。

複数の業者へ査定をしてもらい、業者の販売力を見極めましょう。

不動産取引資格を持っているかで選ぶ

店舗売却に当たって、物件オーナーとの交渉には専門的な知識が必要です。

不動産取引資格を持っている業者だと、交渉がスムーズに進み安心して身構えることが出来ます。

逆に資格を持っていない業者の場合、自分で交渉する必要が出てきます。

もしかすると手数料は高くなるかもしれませんが、トラブル回避のためにも、資格の有無は確認しておきましょう。

店舗売却の流れ

店舗売却 流れ

店舗売買専門の仲介業者を利用する場合には、以下のような流れで進んでいきます。

  1. 準備期間
  2. 買い手の募集
  3. 売買成立

具体的に見ていきましょう。

準備期間

物件オーナーへのテナント解約予告

まずはテナントを解約する旨を物件オーナーへ伝えましょう

解約予告期間は契約内容によって異なりますが、一般的には退去日の6ヶ月前には通知する必要があります。

仲介業者の選定

店舗売却を成功させるために、仲介業者はしっかりと精査して選びましょう。

仲介業者への相談

売却の方法や今後の流れなどについて打ち合わせをしていきます。

店舗売却は初めて行うという人が多いと思いますので、不明点は解消しておくようにしましょう。

現地調査と査定

店舗の設備、内装、立地、商圏を調査して、店舗の売却価格を査定していきます。

このとき、希望の売却価格になるようなアドバイスもしてもらえます。

物件オーナーの承諾

店舗売却は賃貸借契約で禁止されていることも多いため、物件オーナーの許可が必要です。

許可がない状態で買い手が決まっても売却できないケースもあるので、必ず承諾をもらいましょう。

買い手とのマッチング

買い手の募集とマッチング

店舗の購入希望者の募集を行います。

業者によって募集方法はさまざまですが、買い手の希望はしっかりと伝えておきましょう。

実際に店舗の案内をしたり、購入者との面会をする必要があります。

売却条件交渉

売却価格や従業員の処遇、その他条件などを互いに交渉します。

お互いが納得いくまで、しっかりと時間をかけて詳細な条件まで決めておくことでトラブルを回避できます。

売買成立

①店舗資産譲渡契約の締結

売却条件の折り合いがついたら、買い手と店舗資産譲渡契約を結びます。

買い手の賃貸借契約の締結と売り手の解約手続き

賃貸条件が合意された段階で、物件オーナーとの賃貸借契約の解約を行います。

同時に買い手と物件オーナーの賃貸借契約の締結が行われ、無駄なテナント料を払う必要がなくなります

引渡しと売却代金の受け取り

店舗の引渡し日は立ち会って、電気・水道・ガスや冷暖房器具や厨房など売却物品の動作を確認します。

問題がなければ引渡し後、売却代金を支払われます。

以上が店舗売却の流れです。

もちろん仲介業者を使わずに個人で店舗売却も可能です。

しかし、交渉や契約に時間がとられたり、契約内容が不十分が原因でトラブルが発生する可能性もあります。

手数料を払う必要はありますが、円滑に店舗売買を進めるために仲介業者を利用することがオススメです。

トラブル回避のために3つの注意すること

店舗売却 注意

店舗売買において、トラブルは少なくありません。

様々なトラブルを想定し、しっかりと対策しましょう。

譲渡物の中にリース・割賦対象物が含まれていた

リース物や割賦対象物の所有権はリース業者にあります。

勝手に売買を行ってしまうと、

  • リース業者から違約金を請求される
  • 購入者から損害賠償請求をされる

ということになりかねません。

店舗を閉めるときにこういったトラブルは多いため、事前に確認をしておきましょう。

閉店の噂を従業員が知ってしまい転職

営業中の店舗では、従業員も一緒に受け渡す売却方法もあります。

しかし、売却の話が従業員に漏れてしまうと、モチベーションが下がり転職・退職してしまう可能性があります。

その場合には営業を続けられなくなってしまったり、従業員がいることにメリットを感じている買い手が取引をやめてしまう可能性もあるのです。

店舗売却の話は内々に進めるように徹底しましょう。

売主責任として損害賠償を請求された

買い手が入居した後に、売却した物品の故障が発見され、売り手に損害賠償を請求されたなんていうケースもあります。

空調設備や厨房施設は動作確認を行うものの、賠償責任があるといわれたら困りますよね。

契約を結ぶ際に「動作確認は一緒に行うこと」「動作確認後の故障の責任は負わない」という旨を記載しておきましょう。

また、プロの仲介業者の立会いのもと動作確認を行うことで、両者の乖離もなくなります。

確定申告と税額の計算方法

店舗売却 税額

売却後には必ず確定申告が必要です。

とくに個人で売却した場合には、譲渡所得として課税の対象となりますので注意しましょう。

個人の確定申告に必要な書類

税務署へ取りに行く書類は、確定申告書B様式、分離課税用の確定申告書、譲渡所得の内訳書です。

自身で用意する書類は、

  • 不動産売却時の売買契約書
  • 売却した不動産の購入時の売買契約書
  • 不動産売却時に生じた仲介手数料や売却手数料の領収書

の3点です。

事前に必要な書類を理解しておき、確定申告時に困らないようにしておきましょう。

この利益は「譲渡所得」のため、ほかの所得と同じく課税対象となるのです。

譲渡所得に対する税額の計算方法

譲渡所得とは、店舗売却をした際に発生する利益のことです。

売却価格が手数料など売却に必要な費用を上回る場合には利益が発生します。

「譲渡所得=売却価格-売却費用」と計算出来ます。

譲渡所得の算出として「分離課税」と「総合課税」の2つの課税方法があるのでそれぞれみていきましょう。

分離課税

分離課税は、特定の所得をその他の所得と分けて課税する方法です。

飲食店の場合、土地や建物等物件にかかる所得のみが分離課税の対象となります。

また所有期間が5年未満の場合と5年以上の場合で税金の計算は変わりますので注意が必要です。

【計算方法】

  • 短期譲渡所得(所有が5年未満のもの)
    課税短期譲渡所得金額×30%
  • 長期譲渡所得(所有が5年以上のもの)
    課税長期譲渡所得金額×15%

総合課税

総合課税は、特定の所得をその他の所得と合算して税額を計算する方法です。

飲食店の場合、土地や建物等物件以外で得る利益が総合課税の対象となります。

たとえば、冷暖房設備やカウンターキッチン、照明などの売却価格が対象です。

参照:「総合課税制度」の計算方法 国税庁HP

・短期譲渡所得(所有が5年未満のもの)
全金額が対象

・長期譲渡所得(所有が5年以上のもの)
2分の1に相当する金額が対象

他の所得と短期譲渡所得と長期譲渡所得を足し、総所得に応じた税率を乗じて税額を計算します。

課税される所得金額 税率 控除額

  • 195万円以下 5% 0円
  • 195万円を超え330万円以下 10% 97,500円
  • 330万円を超え695万円以下 20% 427,500円
  • 695万円を超え900万円以下 23% 636,000円
  • 900万円を超え1,800万円以下 33% 1,536,000円
  • 1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
  • 4,000万円超 45% 4,796,000円

参照:「所得税の税率」 国税庁HP

正確な税額を知るためには、税理士に相談をしましょう。

まとめ

店舗売却とは、店舗を第三者に売ることで撤退コストをおさえ、資金を得ることが出来ます。

高値で売れるポイントをしっかりと押さえ、高い価格で店舗売却を成立させましょう。